住宅を買うにあたって調べたことまとめ

はじめに

子供もそろそろ小学校というタイミングになってきたので住宅の購入を検討している。

住宅購入にあたって調べたことを徒然とまとめる。

久しぶりにFPっぽい記事を書いた。

中古物件を売り手はだれか？

同じ「中古物件」と言っても売り手が個人であることもあれば、不動産会社であることもある。

売主が宅建業者（不動産会社）の場合の特徴

◎リフォーム済みの物件が多い
（リフォームについて考えなくても良いので楽、全額が住宅ローンの対象）
◎2年間の瑕疵担保責任がある
（ただし、瑕疵保険に加入していなければ、倒産すればなくなる）
◎物件の選択範囲が少ない
◎消費税がかかる（建物分のみ）

売主が個人の場合の特徴

◎物件の選択範囲が広い
◎法律・規約の範囲内で自由にリフォームができる
◎消費税がかからない
◎瑕疵担保責任がない場合がある

売主が個人であるとき、仲介会社と契約の種類

専属専任媒介契約

媒介契約の一つで、売主が依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない契約。専属専任媒介契約を締結した業者は、以下の項目が義務付けられている。

この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。という仲介業者が最も締結したい契約。

媒介契約の有効期間を３ヶ月以内とすること
１週間に１回以上業務の処理状況について報告すること
媒介契約の締結日から５日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
成約に向けて積極的に努力すること

専任媒介契約

売主が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一つ。専任媒介契約が締結されると、売主は他の業者への依頼が禁止されるが、自らが買主を探すことは制限されない。専任媒介契約を締結した業者は、以下の項目が義務付けられている。

この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。

依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと
宅建業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること
媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている（同法34条の2）
取引の相手方を積極的に見つける努力

一般媒介契約

媒介契約の一つで、売主が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。自らが買主を探すことも制限されない。ただし宅建業者は成約に向けての積極的努力義務、業務処理の報告義務は無い。

不動産屋さんの手数料

中古物件を売るときの手数料は法律で定められており、４００万円を超える物件の場合の手数料は「成約価格の３％＋６万円＋消費税」というのが上限値。

売り手の手数料の例

売り手は５０００万の家を売ると、１５６万円＋１０％＝１７１万円不動産屋に支払う。

買い手の手数料の例

買い手は５０００万円の家を買うと、１５６万円＋１０％＝１７１万円不動産屋に支払う。

瑕疵担保責任

家を売るときには瑕疵担保という、もしも欠陥があったときには売主が責任を取りますよということが定められている。

新築と中古では定めが異なり、中古でも売主が業者か個人かによって定めが違う。

新築

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により定められている

基本構造部分である、基礎、土台、床、柱、壁、屋根などは売主が１０年間の瑕疵担保責任を負う。

また、基礎構造部分以外については「瑕疵担保責任特約期間」で定められる。２年以上最長２０年までという決まりになっている。

中古

売り主が個人の場合

中古住宅の売買における瑕疵担保責任の保証期間は、「買い主が瑕疵を発見した日から1年以内」という規定となっている。

ただし、最長の１年で契約を結ぶことはほとんどなく「2～3ヶ月」という契約が一般的。この保証期間内であれば、売り主に故意や過失がなくても、損害賠償や契約解除などを請求できる決まりがあるため、期間については両社の合意が不可欠。

売り主が宅建業者の場合

売り主が宅建業者の場合は個人とは異なり「宅地建物取引業法（通称：宅建業法）」によって「物件引き渡しより2年間の瑕疵担保責任」が義務つけられている。

また、先ほどの民法規定よりも買い主側に不利になる特約をつけることも禁じられている。

これは専門知識を持っていない買い主を保護する法律です。民法の規定とは異なり、保証期間を規定の2年より短縮することはできない決まりとなっている。

建物状況調査（インスペクション）

不動産業界では建物診断のことを「インスペクション」と呼ぶ。

インスペクションを行うのは、建築や設計の専門家が行う。以下に説明するが中古物件を検討している場合はインスペクションを行うべき。

中古住宅のインスペクション義務化

2018年から中古住宅を販売する際にのインスペクションを行なったかどうかなどの情報を説明することが義務化された。なので、売主側の仲介会社にインスペクションの状況がどうだったのかはぜひ聞くべきである。

国土交通省によって策定されたインスペクション義務化の内容は以下３点。

ホームインスペクションについて説明をすること。住宅検査事業者（ホームインスペクション事業者）のあっせん（紹介）可否を告知し、媒介依頼者の意向に応じてあっせんする。
既にホームインスペクション実施済ならその調査結果を説明すること。インスペクション結果を買主に説明する。
売主と買主が建物の状況について書面で確認すること。基礎外壁等の現状を売主と買主が相互確認し、その内容を両者に書面で交付する。

既定の建ぺい率を超えている

実際に検討していた中古物件の補足欄に

※建ぺい率を超えています

という記載があった。建ぺい率オーバーについて以下にまとめる。

なぜ起きるの？

既存不適格建築物とは、建物が建築された当初は適法であったが、その後の法律の改正により現在では違法建築物となってしまった建築物です。

不動産屋さんから説明してもらった内容としては、昔はほぼグレーとして当たり前のようにオーバーして既存不適格建築物の状態で建てていたということ。

昔はそれでもよかったけど、最近はコンプライアンスが厳しくなって建てることが困難になってきたという背景があるということ。

ちなみに、建設後に増築したなど、意図的にオーバーした物件は、違法建築物と呼ばれて明確にNGとされているそう。

デメリットは？

建て替え時に狭くなる

増改築や建て替えを考えている場合は注意が必要で、違法建築物に関しては、慎重に判断しなければいけない部分もありますが、既存不適格物件の場合は仕方ない部分もあるので、基本的には厳しく取り締まられる可能性は低いが、増改築や建て替えを考えているのであれば、現在の容積率や建ぺい率を守らなければならないため建て替え時には同じ広さの物件は建てられない。

銀行の融資が通りにくい

銀行は物件＋人に対して余震を行うため融資が通りにくい。

物件の持つ資産価値が、容積率や建ぺい率がオーバーしている場合には、低いと見なされる可能性が高くなるのです。

自身が売るときに安くしか売れない

買った物件を再度売りに出すときに、不適合な物件として査定されるため価値が著しく低く評価される。

フラット３５が通らない

フラット３５を受けるためには条件があるが、不適合物件はフラット３５の条件に当てはまらないためにフラット３５を使うことができない。

メリット

比較的安く購入することができる

デメリットに書いたように、建築物の資産的価値は低く評価されるため比較的安く購入することができる。

ただし、不動産会社は不利益になることは説明しないためあまり説明されずに高いまま販売されることが多そうな気がしている。

共有名義にしてペアローンを組むこと

いざ買うとなると、ローンの最大額や住宅ローン控除を効率的に受けるために夫婦ともにローンを組むペアローンという方法をおすすめされる。

メリット

資産の持ち分割合が明確になる

もしもその後離婚したり、時がたって夫婦のどちらかが亡くなったときに住宅の持ち分＝ローンの割合になるため財産分与や相続時にわかりやすい

お互いが住宅ローン控除を受けられる

住宅ローン控除は新築と中古で金額が変わる。

新築であれば4000万円以上ある場合は40万円。年末ローン残高が4000万円未満であればその残高の1％という内容。

中古であれば2000万円以上ある場合は20万円。年末ローン残高が2000万円未満であればその残高の1％という内容。

ペアで組むと両者に対して適応されるため最大8000万円分（中古は4000万円分）まで恩恵が受けられる。

デメリット

事務手数料と印紙代が倍

ローンを組むときにベースとしてかかる手数料が2人分かかってくる。数百万くらいであればローン控除よりも手数料が多くなるのであまりお勧めできない。

お互いが連帯保証人になり、離婚したときにどうするかもめる

離婚したとき、そもそも残っているローンをどうするのかという問題と、連帯保証にもなっているので、片方が返せなくなると片方に債務が降りかかってくるという問題が重なって身動きが取れなくなる。

住宅資金贈与の非課税枠

住宅資金に親や祖父母から資金援助をもらうときには普段の年間100万円の非課税枠にプラスして非課税枠が設定されている。

消費税10％になったときに、その枠が一時的に増枠されているのでそういう意味では買い時となる。

契約時期	非課税枠
2019年4月1日～2020年3月31日	・2500万円（一般住宅）・3000万円（一定基準を満たす住宅）
2020年4月1日～2021年3月31日	・1000万円（一般住宅）・1500万円（一定基準を満たす住宅）
2021年4月1日～2021年12月31日	・700万円（一般住宅）・1200万円（一定基準を満たす住宅）