【木下不動産】不動産セミナーに行ってきて、内容にツッコんでみた

セミナータイトル

人生１００年時代×市況×不動産活用術

背景

知り合いの不動産屋に、セミナーの話術がすごい講師がいるので一度聞いておいたら

今後の人生にすごい影響があるという、すごい持ち上げ方をされているセミナーがあったので参加してみることになった。

概要

講師：木下不動産　本部長　沖村さん

日時：６月１５日（土） １６：１５−１７：３０

木下不動産とは：設立３０年 物件供給戸数 １２，０００戸

木下不動産 取扱商品

プレール・ドゥーク

投資向け　ワンルームマンション ２５００−３５００万くらいの物件を取扱

https://www.kinoshita-realestate.com/

セミナーの内容

話していた内容をつどつどツッコミ入れながら書いていきます。

金融庁から２０００万円の金融資産が必要との報告があった。

住居費が１３０００円となっているので、今後はもっと上がっていくだろう。

もし４万円になったら、８万円くらいになる。かなり危ない状況。

これは勘違いで、実績ベースで５万円差額があっただけということ。

高齢者の金融資産を３０００万円もつ中で、支出しないで終わるのは逆にありえない。 

パーキンソンの法則が適応され、普通は資産を見ながら支出していくだろう

３０代の資産も中央値が２００万くらいであり、貯蓄もうまくいっていない

このまま行くと危険である。

中央値、平均値、都合によって見る数字を変えるな！

７０代の人は高度成長期であり、金利も高く給料も上がっていくような状況だった。

現状はそこに比べると厳しい状況。インフレが進んできて食費も上がっている。

アメリカ人の資産は３倍になっており、日本人はほぼ横ばいの状況である。

違いはアメリカ人は資産形成をしているため、お金に働いてもらえる状況が作れている。

資産運用はしたほうがいい。

※セミナー参加者は1/3くらいの人が投資経験あり

不動産は与信枠を使った投資であり、収入を入る仕組みを作るものであり違う商品。

不動産は仕組みさえ作ってしまえばマーケットを見る必要がない

いやいや、物件の様子を見ずに運用するのはリスキーすぎるだろ 

債権の金利が逆イールドを描くようになっている。

株式市場も昨年は２４２７０円からサインが出て、１９１５５円まで下がってしまった。

いつなにかがトリガーになって金融危機が起きても仕方がない。

なら不動産じゃなくて、現金だろ、もしくはベア買うか。

不動産市況は、東京圏の人口が１３万人増えている、要因としては東京の所得は他県に比べて圧倒的に高いため、人が集まっている。

不動産の利点はわかりやすいところで、チャートを見ないでも人が増えるので買えばいいだけ。

日本で一番高い地価は銀座の一等地ではがき１枚の土地で６５万円。

愛知の地価は上がっている、要因はリニアである。

大阪は万博が開催されるが地価は下がっている。

リニアって言っておけばいいと思ってないか！ほんとか！

大阪も上がれば万博って言ってないか！大丈夫化！

空室率をベースに、上位２割（空きがある）は無価値に、中間６割は徐々に下がる、残りは２割は上がる。

空室率ランキング下位

１位：埼玉

２位：沖縄

３位：東京

言い切っていいんだな、沖縄あがるんだな。ほんとだな。

訪日外国人が２０１７年で２５００万人。

各国の金利はアメリカは利上げ、ユーロは利下げ、日本は利下げの動き。

アメリカ→ユーロ→日本という流れになるので、アメリカが利下げすると、ユーロ、日本も利下げの動きがあるだろう。

日本：０．０１％

ドイツ：０．２６％

イギリス：１．３４％

なぜドラギを出して、急に個別の国に話がうつるんだ。

ユーロのほうが日本より金利低いんだが・・・

https://mst.monex.co.jp/pc/ITS/report/MonexFxCmsReportNotLogin.jsp

そんな中でも、オリンピックで東京は再開発されている。

実はオリンピック終わったあとに、新路線計画などもあり、開発は活性化する見込みである。

要約すると、オリンピック後地価は下がるみたいな話があるけど、地価は下がりづらいと思う。オリンピック以降のほうが魅力的ではないか。

羽田空港アクセス線が発表されて、都心から羽田のアクセスが早くなる。このあたりの地価は上がりそうだ。

晴海５丁目西地区の開発が進んでいる。当初の想定より売出しが高く厳しい。

売れ行きはランニングコストが高いため、厳しいと予想している。

豊洲は２０００年から現在において地価は１．５倍になった。

世界の話と急に東京の話になって、構成がわかりづらい。

株式的に考えると、発表されて時間が立っているのですでに織り込んでいるんじゃないかと思うのだけど、不動産は違うのだろうか。

日経平均の急落は、リーマンショック、ブラックマンデー、ブレグジットなどいろんな局面で大きく下落している。

その点不動産は、リーマン・ショック後であっても、１３．４％とあまり下がっていない。

現在の不動産価格、UBSグローバル不動産バブル指数によると

東京はバブルではなく、非常に魅力的であるということ。

ただし、ファミリー向けはあまり良くないということ。

その点を鑑みて、木下不動産はワンルームマンションをメインにしており、心配内状況である。

ほんとにバブル指数を見て、東京の不動産を語ってもいいのか！

ほんとにこの指数を見てワンルームマンションを扱っているのか、まじか！

不動産投資は、自己資金を使わない。与信枠を使って融資を引き出して運用をするのが基本。他の投資はお金が必要だけど、不動産投資は時間が必要。

まじかよ、そういうことを勧めているのか。

そりゃバブルが崩壊したらやばいよね。がぼちゃさんとか死ぬよね。

投資用マンション業界初のがんの団信ができた。

年齢別死因の一位はがん。診断受けただけで残高が０になるという画期的なもの。

保険会社からも、０．１％だけでこの保証がもらえるのは今後続けられるものではないという話がある。

保険会社も儲かるからいいよね。

１５年前は３０m２で２２００万で４％だったのが、今は３０ｍ２で３０００万で１．６％

現金ではなく、融資でかうのであれば今が一番買い時

何故か融資前提の話になっている。

融資残高に対する、含み資産を持っている。

BS的に考えても、１７００万円融資残があっても、資産価値が２２００万あれば資産的にはプラスである。資産価値＞融資残であれば売却すれば問題ない。

別にここは否定するものではないが、一つの商品にたいして

資産を傾けるのかが重要 

仕入れの観点から、駅から１５分県内は戸建てが多い。１０分県内はファミリーアパートが多い。５分県内はマンションが多い。

５分県内の需要がものすごく多く、争奪戦をしている。５分県内は希少性が出てきていて良い。

そんな中、プレール・ドゥーク芝浦という新物件が調達できた。

クロージングにつなげる話ですね。

どんな物件なのかは別記事へ

続く